有客户市场价500万的房子,只拿到300万的贷款,利率还高达6.5%;也有客户,市场价400万的房子,贷到了600万,利率还只有4.35%。同样的都是抵押贷款,不同的操作,结果完全不同,大家知道是为什么吗?

抵押贷款,是中小企业银行贷款最常见的方式,也是相对最容易成功的贷款方式。正因为相对容易、简单,大家往往对它不够重视,希望大家能够看完这篇文章,了解下抵押贷款有哪些你必须知道的知识,再问问自己抵押贷款是不是真的很简单?你做的抵押贷款方案,有没有实现利益最大化?

一、抵押物评估

房产抵押贷款,抵押的房产值多少钱,不是企业说了算,也不是市场说了算,而是银行说了算!那银行怎么认定抵押房产值多少钱呢?通行做法是银行委托指定的有资格的第三方资产评估公司来评估,以资产评估公司的评估价格为准。

这里需要注意的是,不同的银行,不同的评估公司,给出的价格都会有所差异,最高价和最低价之间相差10-20%是很常见的情形。评估价格的高低,直接影响到贷款金额的大小,10-20%可不是一个小数字哦,一千万的房产,就相差了一两百万。

二、评估总值和评估净值

房产评估,评估公司一般会给出三个评估值,评估总值、评估净值1(也叫契税净值)和评估净值2(也叫全税净值)。

1、评估总值就是评估公司评估给出的市场价。

2、评估净值1是评估总值减去房屋契税后的评估值。房屋契税一般在评估总值的1-3%之间,根据房屋面积大小而定,小于90平米的契税1%,90-144平米的契税1.5%,144平米以上的契税3%。

3、评估净值2是评估净值1的基础上再扣除增值税、个税、印花税等税种之后的评估值,由于不同房产原始购入价差异不同,增值税、个税等有所差异,但一般在房产评估总值的10%比较常见。

刚有套银行评估的房产,评估总值是527万,评估净值1是519万,评估净值2是468万,分别是评估总值的98.5%和88.8%。

评估值是银行贷款的参考依据,常规的住宅类房产抵押贷款,银行一般是打七折来计算贷款金额。但有些行是评估总值打七折,有些行是净值1打七折,也有行是净值2打七折。按评估总值还是按净值1,或者是净值2打折就相差很大了,至少10%以上。

大家看到这里,是不是就开始有点慌了?房产评估差了10-20%,评估总值还是净值这里又差了10%,20-30%不见了哦!

三、抵押率

上面提到,银行一般是按照评估值的七折来计算贷款金额(住宅类),有一般就有不一般,有常规就有例外。目前看到,对于普通住宅抵押率,大部分行是七折,也有银行是八折或者八五折;还有银行对于经营情况良好的企业,可以给到九成或者1:1足值贷。(晕,这里又差了10-30%!)

不管七成,还是八成九成,或者是不打折,都是针对银行的标准化抵押贷款产品。如果不考虑标准化产品,走传统公司授信通道的话,对于优质客户,还可以做抵押物放大,即抵押物评估值全额基础上,再配以一部分信用贷款。这个具体就要看企业资质,以及授信方案设计,如何帮助银行考虑各种风险及控制手段,做到让银行放心,这是个复杂的专业话题,这里就不展开讨论了。通过这种方式,可以做到抵押物放大30-200%不等。个别优质客户,结合银行的一些贷款产品,比如一些贸易融资产品或者其他辅助风控,比如应收账款质押等,还可以进一步放大,给予更多的信用贷款。(换一个角度去看就很清楚了,银行其实也会发放一些纯信用贷款,如果一个企业,在银行本来就可以申请几百上千万的信用贷款,我们追加抵押物,是不是可以贷的更多呢?)

四、抵押物性质

上面讲的抵押物和抵押率,都是按普通住宅来举例子作分析的。实务中,抵押物,除了普通住宅,还有公寓、别墅、写字楼、商铺、厂房、土地使用权等各种类型的房产抵押物。(非房产抵押是货押或者设备抵押,不属于常规的抵押贷款范畴)

1、不同性质的抵押物,首先是银行规定的标准抵押率不同。

住宅类的一般是七折,公寓和写字楼一般是六折,别墅、商铺、厂房和土地使用权,一般是五折。

2、不同性质的抵押物,评估总值和市场价的差异不同。

住宅类的评估总值和市场价,相差不大,一般不会超过10%;其他类房产的评估总值和市场价就没这么接近了。有个客户,刚花了3100万买了观澜的一栋厂房自用,单价10000元/平米,结果银行给出的评估价只有不到6000块,评估总值只有市场价的六折。

如果企业购置物业来做抵押贷款的话,住宅是最划算的,其次是公寓和写字楼,商铺、厂房、土地最差。

五、抵押物评估费

房产抵押贷款,银行要求做资产评估,银行指定资产评估公司,但不好意思,抵押物评估费得客户自己出。

评估费就是市场价了,一般是房屋评估值的万五到千一之间,1000万的房子,评估费一般在伍仟到一万块钱左右。金额大的费率低些,金额小的费率就会适当高些,这个都是企业在贷款发放之前需要一次性支付给评估公司的。(目前1000万以下的普惠金融贷款,有些银行是帮客户支付评估费的,比如中国银行,这个值得点赞!)

需要注意的是,客户应该尽量和银行/评估公司争取,贷款成功批复之后再出正式的评估报告,再交评估费,避免白花冤枉钱。当然,大部分银行都是贷款批复之后再交钱出评估报告,但也有个别银行或者个别客户经理为了“支持”评估公司业务,要求贷款报批过程中就先交钱出评估报告的。遇到这种情况,如果评估费又比较贵的话,需要注意一下,避免贷款没批,白花冤枉钱。

六、房产所在地

房产所在地关系到是否异地抵押的问题,房产所在地和借款企业与贷款银行(这二者一般都在一个城市)不在同一个城市,一般界定为异地房产。异地抵押不少银行是不接受的,尤其是在中小企业授信领域,大部分深圳的银行都不接受除深圳以外的房产抵押,个别银行接受东莞惠州的房产,还有个别银行可能会接受北上广的房产抵押。但实务中,由于中小企业授信金额小,异地房产抵押手续麻烦,一旦出现问题处理也麻烦,大部分银行都不接受。

七、房产产权人和借款企业的关系

原则上,银行不太接受抵押房产产权人和借款企业没有任何关系的抵押。这种业务,要么是借壳贷款,要么是借房子贷款,风险相对都大一些。

1、一般情况下,以下类型的房产抵押都不会有问题,各个银行都会接受:

1)借款企业名下的房产;

2)借款企业股东、法人及其配偶、直系亲属(如父母、成年子女、兄弟姐妹)的房产。

2、下列情形,有些银行会接受,有些银行会审核严格一些,或者不接受,或者压低贷款金额:

1)企业高管、员工的房产;

2)企业法人、股东的其他亲戚的房产。

除上述1、2类以外的其他第三方的房产,如果借款企业不能很好的解释产权人和借款企业之间的关系,一般银行就不太会接受。

八、借款主体的性质

上面讲的都是抵押物的问题,抵押贷款,还会区分是以公司名义借款,还是个人名义借款。

公司名义的抵押贷款,一般都是公司贷款条线发起和审批。个人名义的抵押贷款,一般是个贷条线发起和审批。需要的资料、发起和审批的路径、贷款的利率都会有所不同。

一般来讲,公司名义贷款相对复杂,流程长而且慢。但好处也很明显,可以结合公司信用放大抵押率,甚至配信用贷款,还可以积累公司信用,为后续企业授信打下很好的基础。另外,公司贷款利息支出是公司成本,可以作财务费用,节约所得税支出。对于部分企业,还可以享受政府的一些利息补贴政策。个人名义贷款就相对简单,流程短时效快,但公司贷款的这些好处就享受不到了。

作者 薛 兵兵

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